Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Отказ от договора аренды одной из сторон

По закону Российской Федерации говорится о том, что у каждого гражданина нашей страны есть право отказаться от договора долгосрочной аренды. Но для этого ему необходимо предупредить вторую сторону в срок равный одному месяцу. Подробнее об этом говорится в пункте третьем статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Права на аренду регистрируются в организации ЕГРП (Единый государственный реестр прав). В случае, когда одна из сторон решает расторгнуть договор, выезжает из этого помещения. Сообщать о своих действиях в ЕГРП не обязательно, так как это не предусмотренодоговора долгосрочной аренды законодательством Российской Федерации. После всех проведенных действий, стороны полагают, что отношении между ними закрыты, но с юридической точки зрения это не так. То есть, если в Единый государственный реестр прав не были поданы документы о снятии обременения с помещения, владелец этого здания через некоторое время может обратиться в суд с иском о требованиях получить оплату аренду своего помещения. В свою очередь в это время арендатор полагал, что арендные отношения закончены, но это ошибочное мнение.

Каждая из сторон при заключении подобного договора подвергает себя некоторым рискам. Например, временный собственник послал владельцу помещения документ, в котором говорится о том, что договор долгосрочной аренды был расторгнут, но запись из Единого государственного реестра права удалена не была, а значит по сути договор аренды еще действует. Как долго? Минимум до того момента пока собственник помещения не подпишет новый документ о том, что сдал в аренду свое помещение на долгий срок. Тут возникает справедливый вопрос: прошлый договор все также действителен или же он был расторгнут автоматически. Единого мнения по этому вопросу не существует. Некоторые считаю, что договор можно признать расторгнутым, так как наличие государственной регистрации при его заключении не требуется. Дело в том, что в пункте третьем статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации говорится о том, что возможный отказ о выполнения условий договора никак не зависит от регистрации в ЕГРП, то есть она может присутствовать, а так же ее может не быть. То есть при отказе от действий договора одной из сторон он расторгается автоматически. Более подробно об этом можно узнать из пункта второго статьи 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В дополнение к вышесказанному стоит вспомнить о том, что законодательство нашей страны не подразумевает подписания документов о расторжении договора. То есть вы можете решить сами, регистрировать в ЕГРП расторжение долгосрочного договора аренды или нет. Из этого следует, что при желании остановить действия заключенного договора можно всего лишь подписав соглашение или же получить от арендодателя уведомление о том, что действия договора прекращены. Уведомление о расторжении договора не подлежит государственной регистрации.

Наряду с вышесказанным существует мнение о том, что договор невозможно расторгнуть из-за того что государственная регистрация необходима. Если следовать этому мнению, то получается, что договор продолжает свое действие, так как он был зарегистрирован в Едином государственном реестре права. Из этого следует, что зарегистрированный договор долгосрочной аренды, может быть, расторгнут только после того, как в ЕГРП будет подана заявка. По мнению экспертов, договор должен расторгаться на тех же условиях, на каких он заключался, то есть прекращение действия договора должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Об этом говорится в пункте первом статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В судебно практике встречалась подобная ситуация. Компания выступала договор невозможно расторгнутьарендатором у физического лица, и при заключении сделки был подписан долгосрочный договор аренды нежилого помещения, который был зарегистрирован в ЕГРП. В договоре говорилось о том, что одна из сторон может прекратить договор, уведомив об этом арендодателя за два месяца. Договор будет считаться расторгнутым по истечению этого срока. В свою очередь временный пользователь помещением оповестил арендодателя о своем желании прекратить действия договора, после чего был подписаны соответствующие документы (акт приема-передачи помещения). Несмотря на это, по истечению двух месяцев арендодатель подал иск в суд с целью аннулировать этот пункт договора. По его мнению, отказ от договора аренды должен был быть так же зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. После этого арендодатель потребовал с арендатора оплатить ему аренду со дня, в который был заключен акт приема-передачи помещения. Суд признал этот договор не расторгнутым, так как отказ от аренды зарегистрирован не был, а значит, арендатор обязан выплатить арендодателю сумму за два месяца. Известен еще один случай, когда суд постановил взыскать арендные платежи за все время, с момента заключения акта приема-передачи помещения.

Из всего вышесказанного можно сделать соответственный вывод: во избежание появления подобных ситуаций вдобавок к соглашению о расторжении долгосрочного договора аренды, факт остановки действий договора необходимо зарегистрировать ЕГРП. Если этого не сделать, то арендатор принимает на себя риск того, что со времен на него могут подать в суд с целью взыскания арендных платежей. То есть, после того, как вы подписали с арендодателем соглашение о том, что договор прекратил свое действие, вам необходимо исключить запись о вашем договоре из Единого государственного реестра прав. Не так давно Пленум Высшего арбитражного суда принял постановление о том, что не исключение записи о договоре аренды из ЕГРП несет за собой продолжение действия договора аренды. То есть договор будет действительным до момента его исключения. Подобная ситуация создает в первую очередь проблемы для арендатора. Срок, после теоретического прекращения долгосрочного договора аренды, только усугубляет положение, так как платить придется за каждый месяц просрочки. Поэтому арендатору стоит предусмотреть все риски и не подвергать себя возникновению новых проблем. Для того чтобы исключить запись о прекращении договора из ЕГРП не обязательно присутствие обеих сторон. Если арендатор обратится в реестр один, то в течении пяти рабочих дней арендодателю придет уведомление об этом.

Автор:юрист Первого Столичного Юридического Центра Ермакова Юлия

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
·        О признании договора аренды недвижимости недействительным.
·        Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
·        О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
·        О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
·        О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

 

Арендодатель, Арендные платежи, Акт приема-передачи, Государственная регистрация договора аренды, Договор аренды, Договор аренды помещения, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Регистрация договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды

13.03.2014, 867 просмотров.



Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 (985) 763-90-66
2. 8 (495) 776-13-39
3. 8 (985) 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Схема проезда



 
Система управления сайтом HostCMS v. 5