Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Нюансы договора аренды

Чаще всего, когда гражданин заключает сделку на основании договора аренды, он надеется на то, что он продлится, как можно дольше. Именно поэтому он переделыдоговора арендывает свои временные помещения в зависимости от своей деятельности. В большинстве случаев такая сделка будет заключена на продолжительное время. Но это не значит, что через некоторое время владелец этого помещения не захочет расторгнуть договор, продав его. Как в этой ситуации потупить арендатору? Что его может ожидать в подобном случае и как ему себя защитить? При заключении договора аренды устанавливается две стороны – сторона арендатора и арендодателя. Если обратиться к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, то из статьи 608 можно узнать, что сдать в аренду какое либо помещение может только его собственник. Арендодатель же может быть лицом, которое может сдать это помещение в аренду, но только после письменного согласия владельца. В соответствии с договором аренды владелец помещения предоставляет его за сумму, которая установлена в договоре. Но это не значит, что арендодатель лишается права распоряжения своим помещением, а значит, он может поступить с этим помещением так, как посчитает нужным. Естественно, эти действия не должны противоречить закону, также они не должны нарушать интересы другого лица. Соответственно и продать он его может тоже по своему желанию. Об этом говорится в пункте втором статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Получается, что продать помещение, которое было сдано в аренду, вполне законное действие.

Для защиты арендаторов существует статья 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Именно в первом пункте этой статьи говорится о том, что продажу, передачу в наследство этого помещения, нельзя считать причиной для расторжения подобных договоров. В случае, когда у арендуемого объекта меняется владелец, то и в договоре изменяется вторая сторона, то есть арендодатель. Это происходит на основании статьи 382 и статьи 387 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В судебной практике рассматривался случай, когда новый арендодатель обратился к арбитражному суду с заявлением к арендатору. В этом заявлении говорилось о том, что собственник помещения хочет внести некоторые изменения в ранее заключенный договор. Эти изменения касались срока действия этого договора. В свою очередь, арбитражный судья, обратившись к статье 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации, заявителю отказал. В соответствии с этой статьей при переходе прав собственности договор аренды расторгаться не должен. После подачи апелляции, судья позволил изменить в договоре аренды собственника помещения (ссылаться можно на статью 608 Гражданского Кодекса Российской арендные выплатыФедерации), но изменить срок действия этого договора, все равно не позволил. Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что даже в случае смены владельца сдаваемого помещения, арендодатель не имеет никаких прав перезаключать договор или же вносить какие либо изменения в него. Из возможных изменений существует только ситуация, когда необходимо изменить имя нового владельца помещения в договоре или же внести в договор новые реквизиты.

В случае замены собственника помещения, права у арендатора остаются те же, которые были установлены при заключении договора. Но все права по распоряжению этим помещением, а так же право получения арендных платежей перейдут уже к новому арендодателю. На практике встречаются случаи, когда новому арендодателю передаются его права быстрее, чем его права были зарегистрированы. У большинства встает вопрос о том, кому же платить в этом случае арендные выплаты. Мнение судебных инстанций по этому вопросу разделились. То есть у этой ситуации есть два различных варианта развития событии. Первый вариант: после изменения владельца помещения он может требовать арендой платы сразу после того, как сделка была заключена и зарегистрирована. В большинстве случаев именно так и происходит. Арбитражный суд установил, сославшись на статью 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что права собственности на помещения после заключения сделки купли-продажи, переходит во владения нового владельца сразу же после того как сделка получит государственную регистрацию. Пока это не произойдет, владельцем помещения остается прежний собственник. Из этого следует, что до государственной регистрации покупатель не имеет права распоряжаться купленным имуществом, а значит и требовать выплаты арендных платежей не может. Но так же встречаются случаи, когда суд принимает иное решение в аналогичных вопросах. То есть, по мнению суда, арендатор должен выплачивать арендные платежи новому владельцу помещения, с того момента, когда был уведомлен о том, что владелец помещения изменился. В соответствии с Постановлением ФАС ДВО принимается решение о том, что в случае, когда арендатор получил уведомление о замене владельца земельного участка, тогда ему необходимо выплачивать арендные платежи уже новому собственнику.

Конечно, более справедливым решением будет первая ситуация. Так, в соответствии с пунктом первым статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации, права на собственность, ограничение этих прав и другие действия, связанные с этой недвижимостью должны быть зарегистрированы в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Так же в соответствии с пунктом вторым статьи 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае, когда продажа собственности была зарегистрирована, права собственности переходят в момент, когда регистрация была осуществлена. Такая ситуация возможна, если нет никаких других условий со стороны закона. Из этого можно сделать вывод о том, что новый арендодатель имеет право получать арендные платежи с момента, когда он стал одной из сторон, заключенного ранее арендного договора. Так же актуальным является вопрос, кому же выплачивать долги за аренду, которые были до изменения владельца объекта аренды. По мнению специалистов из компании «Ф-Консалт», арендатор остается должен бывшему владельцу в случае, когда новый арендодатель не предоставлял документов о том, что у него есть права взыскать этот долг с арендатора. В ситуации, когда такие документы представлены не были, необходимо обратиться к пункту первому статьи 385 Гражданского Кодекса Российской Федерации и тогда задолжавший арендатор имеет право эти долги не выплачивать.

Автор: юрист Первого Столичного Юридического Центра Ермакова Юлия

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
·        О признании договора аренды недвижимости недействительным.
·        Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
·        О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
·        О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
·        О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Арендные платежи, Договор аренды, Договор аренды помещения, Регистрация договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды

13.03.2014, 926 просмотров.



Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 (985) 763-90-66
2. 8 (495) 776-13-39
3. 8 (985) 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Схема проезда



 
Система управления сайтом HostCMS v. 5