Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Покупка квартиры с арендатором

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39



В Германии львиная доля населения проживает в арендованных домах и квартирах. Именно поэтому недвижимость нередко поступает в продажу «с нагрузкой» в виде нанимателя. Может ли инвестор извлечь из этого выгоду? Как решаются спорные вопросы с арендаторами? И сколько стоят услуги управляющих организаций?Советы потенциальным покупателям дает совладелец компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.Покупка сданных в аренду квартир – очень популярная схема в Германии. Ей охотно пользуются местные жители: по сравнению с банковскими депозитами, ставки по которым сейчас редко превышают 1%, доходность немецкой недвижимости, в среднем 4-7% годовых, выглядит весьма привлекательной. Иностранцам также никто не запрещает воспользоваться этим способом заработка.Что интересно: при такой сделке договоры аренды не перезаключаются, они просто переходят от владельца к владельцу. Наниматели даже не всегда замечают смену собственника – толькопроживает в арендованных домах и квартирах изменение банковских реквизитов для перечисления платежей. Закон защищает права арендаторов от необоснованного повышения арендных платежей, внезапного выселения – наниматели чувствуют себя в съемном жилье уверенно и безопасно.Инвесторам покупка квартиры с нанимателем выгодна по нескольким причинам. Во-первых, новый владелец экономит деньги и время на поиске жильца, получая прибыль с момента перехода прав собственности. Во-вторых, при потере работы арендную плату за нанимателей будет платить государство. И в-третьих, такие объекты обычно немного дешевле свободных.

Спектр предложений сданных в аренду объектов в Германии огромен – от дорогих многоквартирных домов в крупных городах, до дешевых маленьких квартир в провинции. Однако прежде чем сделать выбор в пользу того или иного варианта, советуем оценить имеющиеся риски и возможности.

Совет №1: Изучите историю арендатора

При покупке квартиры с арендатором желательно получить информацию от бывшего владельца о порядочности съемщика и стабильности поступления платежей. Если известно, что есть задержки или оплата происходит нерегулярно, то это сигнал к тому, что и в будущем могут быть проблемы.

При задержке арендной платы на два месяца вы имеете право выселить должника. Но если же он откажется добровольно покидать жилплощадь, принудительное со стороны арендаторавыселение через суд может занять значительное время и стоить немалых средств. Кстати, в договоре купли-продажи продавец обязан подтвердить отсутствие задолженностей со стороны арендатора и регулярность внесения им платежей.

Совет №2: Выбирайте «свежие» договоры аренды

Более сложный вопрос, если квартира с арендатором приобретается с целью собственного проживания. Ведь бывает так: жилье подходит по всем параметрам, но сдано в аренду. В таких случаях мы вначале стараемся подобрать свободный объект, и всегда предупреждаем покупателя о возможных сложностях, связанных с выселением арендатора.Запомните: Германия – страна арендаторов. Их права защищены законом больше, чем права владельцев недвижимости. С этим нужно смириться и учитывать ряд нюансов.Если арендатор проживает в квартире более 30 лет, а договор аренды был заключен еще до воссоединения Германии, его будет очень сложно выселить. В случае принудительного выселения, суд может оказаться на стороне жильца. Такая же ситуация и с социально незащищенными слоями населения: инвалидами, многодетными матерями-одиночками… Поэтому если вы решили приобретать недвижимость для собственного проживания, тогда выбирайте либо объекты без нанимателей или хотя бы с недавно заключенными договорами аренды.Арендованные квартиры в крупных городах и популярных местах зачастую на 10-20% дешевле идентичных свободных. А если арендатор уже десятки лет проживает в хорошем районе и вносит низкую плату по старому договору, то, бывает, что арендованная квартира стоит на 50%, и даже на 100% дешевле свободной. Однако выселить такого арендатора будет крайне сложно или невозможно. Также практикуются схемы выплаты арендатору так называемой компенсации за выселение. К такой процедуре обычно прибегают при необходимости освободить квартиру с целью перепродажи по более высокой цене. Между владельцем и арендатором заключается договор, по которому жилец добровольно выселяется из квартиры в течение договоренного срока, за что получает от хозяина определенную сумму в качестве компенсации. Размер компенсации варьируется в зависимости от расположения квартиры и личных договоренностей.

Источник: fontanka.ru

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Договор аренды, Объект аренды, Объект договора аренды, Изменение арендной платы

19.11.2014, 427 просмотров.






 
Система управления сайтом HostCMS v. 5