Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Право на выкуп арендованного имущества не зависит от момента регистрации договора аренды

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А43-15999/2012 от 15.03.2013 подтвердил, что возникновение права на бесконкурсное приобретение арендованного имущества не связано с моментом государственной регистрации договора аренды недвижимости.

ФАС указал, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Арендуемое имущество должно находиться в их временном владении непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно анализу действующего законодательства видно, что возникновение права на бесконкурсное приобретение арендованного имущества связано с наличием договора и арендных правоотношений, а не с моментом государственной регистрации данного договора, поэтому довод заявителя об обратном является несостоятельным и подлежит отклонению.

При указанных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что общество отвечало всем требованиям, необходимым для выкупа арендованного имущества на основании закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, и правомерно отказали в иске.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П о с т а н о в л е н и е

15.03.2013
№ А43-15999/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2013.

Полный текст постановления изготовлен 15.03.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д. В.,

судей Бабаева С. В., Павлова В. Ю.

при участии представителей

от истца: Евтюшкина А. Ю. (удостоверение <…>),

от ответчиков — закрытого акционерного общества «Развитие»:

Пылева А. И. (удостоверение адвоката <…>, доверенность от 02.08.2012);

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова:

Максименко О. С. (доверенность от 11.12.2012 N 011704/1278)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

Прокуратуры Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2012,

принятое судьей Олисовым Р. Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012,

принятое судьями Богуновой Е. А., Логиновой О. А., Соловьевой М. В.,

по делу N А43-15999/2012

по иску Прокуратуры Нижегородской области (в лице заместителя прокурора)

(ОГРН: 1035205392529, ИНН: 5260050267)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова и закрытому акционерному обществу «Развитие»

(ОГРН: 1025202197822, ИНН: 5254003533)

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий его недействительности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, -

муниципальное образование «города Сарова» в лице администрации города Сарова

и

установил:

заместитель прокурора Нижегородской области (далее — Прокурор) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова (далее — Комитет) и закрытому акционерному обществу «Развитие» (далее — ЗАО „Развитие“) о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества — встроенного нежилого помещения от 01.07.2011, заключенного между ответчиками, и о применении последствий его недействительности в виде обязания ЗАО „Развитие“ в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету помещение П2 общей площадью 982,5 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Московская, дом 11, пом. П2.

Исковые требования основаны на пункте 1 статьи 166, пункте 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) и мотивированы несоответствием оспариваемой сделки требования действующего законодательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование «город Саров» в лице администрации города Сарова (далее — Администрация).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 28.09.2012, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012, отказал в удовлетворении иска. Руководствуясь статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, суд не усмотрел оснований для признания договора от 01.07.2011 недействительной сделкой и применения соответствующих последствий недействительности.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Прокурор обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель считает, что вывод суда о возникновении у ЗАО «Развитие» права на приобретение арендованного имущества на безконкурсной основе в силу пункта 1 части 1 статьи 3 Закона является ошибочным, поскольку ответчик пользовался спорным имуществом с 01.01.08 по 30.05.2011 в отсутствие надлежащим образом оформленных договорных отношений (государственная регистрации договора от 01.01.2008 осуществлена только 30.05.2011 вопреки пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчики отклонили доводы заявителя и просили оставить жалобу без удовлетворения.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства Администрация не обеспечила явку представителя в третью инстанцию.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывы на нее, заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, 05.05.1999 на основании протокола Комитета от 01.04.1999 муниципальное жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие N 8 (арендодатель) и ЗАО «Развитие» (арендатор) заключили договор N 42, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 31.12.2014 нежилое встроенно — пристроенное помещение общей площадью 1 204,2 квадратного метра, находящееся на первом этаже жилого кирпичного девятиэтажного дома N 11 по улице Московская в городе Саров, — для использования под магазин.

Стороны дополнительным соглашением от 01.01.2006 заменили арендодателя на муниципальное унитарное предприятие «Центр жилищно — коммунального хозяйства» (далее — Предприятие).

Сделка и дополнительное соглашение к ней зарегистрированы в установленном законом порядке 27.12.2001 и 30.10.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области.

Администрация постановлением от 11.10.2007 N 2472 изъяла спорное имущество из хозяйственного ведения Предприятия и включила его в состав казны города Сарова, в связи с чем соглашением от 30.12.2007 Предприятие и ЗАО «Развитие» расторгли договор аренды.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2008 заключили новый договор аренды недвижимого имущества казны города Сарова N 17, согласно которому арендодатель передал арендатору по акту в аренду с 01.01.2008 до 31.12.2014 указанное нежилое помещение общей площадью 2029 квадратных метров — для использования под торговлю.

Дополнительными соглашениями от 31.12.2008, 01.07.2009, 28.12.2010, 28.02.2011, от 31.03.2011 стороны изменили площадь помещения, переданного в аренду на 1114,7 квадратного метра, на 968,9 квадратного метра, на 982,5 квадратного метра и размер арендной платы.

Договор аренды недвижимого имущества казны города Сарова от 01.01.2008 N 17 и названные дополнительные соглашения к нему зарегистрированы 30.05.2011 в порядке, определенном законодательством, в Саровском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Администрация постановлением от 29.03.2011 N 1491 объект недвижимого имущества — магазин, расположенный по адресу: улица Московская, дом 11, помещение ВП1, исключила из реестра муниципального имущества из состава казны города Сарова и включила в реестр муниципального имущества в состав казны города Сарова: нежилое помещение П1 общей площадью 145,8 квадратного метра; нежилое помещение П2 общей площадью 982,5 квадратного метра; нежилое помещение П3 общей площадью 65,9 квадратного метра; нежилое помещение П4 общей площадью 900,7 квадратного метра, расположенные по адресу: город Саров, улица Московская, дом 11.

Комитет (продавец) и ЗАО «Развитие» (покупатель) 01.07.2011 заключили договор купли-продажи муниципального имущества — встроенного нежилого помещения, в соответствии с которым продавец продал покупателю за 20 700 000 рублей нежилое помещение П2 общей площадью 982,5 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Саров, улица Московская, дом 11, помещение П2.

Покупатель зарегистрировал переход права на имущество (свидетельство о государственной регистрации права от 12.08.2011 серии 52-АГ номер 623619).

Посчитав договор от 01.07.2011 недействительной сделкой, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.1998 N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Такое преимущественное право может быть предоставлено при следующих условиях:

— арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

— площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

— арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктами 6 и 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанции ЗАО «Развитие» арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: город Саров, улица Московская, дом 11, с 1999 года. По договору от 05.05.1999 N 42, площадь арендуемых помещений составляла 1 204,2 квадратного метра. При этом помещение П2 площадью 982,5 квадратного метра, являющееся предметом оспариваемого договора купли-продажи, входит в состав арендуемых ответчиком площадей. Договор аренды от 01.01.2008 N 17 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке на момент отчуждения недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно анализу действующего законодательства и приведенных разъяснений видно, что возникновение права на бесконкурсное приобретение арендованного имущества связано с наличием договора и арендных правоотношений, а не с моментом государственной регистрации данного договора, поэтому довод заявителя об обратном является несостоятельным и подлежит отклонению, как и доводы о необоснованном неприменении судом статей 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что ЗАО «Развитие» отвечало всем требованиям, необходимым для выкупа арендованного имущества на основании Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, и правомерно отказали в иске.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу N А43-15999/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Прокуратуры Нижегородской области — без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Договор аренды, Договор аренды помещения, Дополнительное соглашение, Задолженность по арендной плате, Объект аренды, Объект договора аренды, Право выкупа, Преимущественное право, Срок договора, Срок договора аренды, Предмет договора аренды

03.04.2013, 1066 просмотров.






 
Система управления сайтом HostCMS v. 5