Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Перерыв в использовании арендованного имущества влечет невозможность его выкупа

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-5789/2012 от 06.03.2013 подтвердил, что перерыв в использовании арендованного имущества влечет невозможность реализации преимущественного права на его приобретение в собственность.

ФАС отметил, что условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлены законодательством. Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, в том числе, что арендуемое имущество находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.

Субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

При этом временное владение и временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

П о с т а н о в л е н и е

06.03.2013
№ А33-5789/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шелеминой М. М.,

судей: Кадниковой Л. А., Чупрова А. И.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственность «САЯНЫ» Ковалева Алексея Григорьевича (доверенность от 12.02.2013),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственность «САЯНЫ» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 июля 2012 года по делу N А19-5789/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции — Раздобреева И. А., суд апелляционной инстанции: Дунаева Л. А., Борисов Г. Н., Севастьянова Е. В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «САЯНЫ» (ОГРН 1022401946929, г. Красноярск) (далее — ООО „САЯНЫ“, общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным отказа Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее — Департамент) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения N 170 площадью 444,2 м², расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, изложенного в письме от 17.01.2012 N 1284.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года, в удовлетворении заявленного требования отказано.

ООО «САЯНЫ» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами норм материального права и нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что вывод судов о ненахождении нежилого помещения площадью 444,2 м² во временном пользовании общества непрерывно в течение двух лет основан на неполном исследовании обстоятельств дела; указывает, что фактически перерыва во владении и пользовании данным недвижимым имуществом не было, экспликации к плану подвала подтверждают, что обществом арендуется одно и то же нежилое помещение — 242,80 м² находилось в аренде, а остальная часть использовалась как место общего пользования, содержание которого осуществлялось за счет арендной платы; судами оставлен без внимания довод общества о неправомерной передаче Департаментом нежилого помещения N 170 обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания „Жилбытсервис“.

Заявитель кассационной жалобы считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 17.10.2006 и дополнений к нему, указывая на то, что статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», в которой закреплено требование о заключении договоров аренды муниципального имущества только по результатам торгов, была введена после заключения этого договора; данный договор аренды в судебном порядке не был оспорен и не расторгнут.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления N 05275, 05276, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет), Департамент своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Представитель ООО «САЯНЫ» в судебном заседании подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 21 февраля 2013 года до 27 февраля 2013 года до 15 часов 30 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.

После перерыва представители сторон участия в судебном заседании не принимали.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью «САЯНЫ» (ТОО „САЯНЫ“) (арендатор) был заключен договор аренды зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений от 21.07.1994 N 1532, согласно пункту 1.1 которого Комитет сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 435,0 м², расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Щорса, 49, для использования под овощной магазин. Изменением от 29.09.1997 N 5 к договору N 1532 в договор внесены изменения — арендатором признано ООО „САЯНЫ“ (правопреемник ТОО „САЯНЫ“).

В соответствии с дополнением от 19.12.2005 N 21 к договору N 1532 предмет договора аренды определен сторонами как нежилое подвальное помещение N 170 площадью 444,2 м², нежилое помещение N 164 площадью 255,0 м² на 1-м этаже девятиэтажного жилого дома, общей площадью 699,2 м² (реестровый N СТР09047), расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, для использования под компьютерный клуб. Согласно дополнению от 17.10.2006 N 23 помещение N 170 из договора N 1532 исключено.

17.10.2006 между Департаментом и ООО «САЯНЫ» заключен договор аренды нежилого помещения N 10129, согласно которому обществу отдельно в пользование передано нежилое помещение N 170 общей площадью 444,2 м² в подвале 9-этажного жилого дома (реестровый N СТР09047), расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Щорса, 49. Срок действия договора установлен до 17.09.2007. В соответствии с дополнениями от 28.08.2007 N 2, от 02.11.2007 N 3 к договору срок аренды продлен до 30.11.2008.

На основании письма Департамента от 10.07.2009 N 36533 «О расторжении договора» договор аренды от 17.10.2006 N 10129 признан прекращенным с 05.05.2009 в связи с востребованием собственниками многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, арендованного ООО „САЯНЫ“ подвального помещения на основании положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и факта нахождения в подвале инженерных коммуникаций, им принадлежащих, пересмотра отношений по пользованию обществом указанным нежилым помещением, как принадлежащим им на праве собственности.

01.04.2009 между обществом и ООО «Управляющая компания „Жилбытсервис“, выступающим от имени собственников помещений в многоквартирном доме, заключен договор N А-12/09-К аренды нежилого подвального помещения общей площадью 242,80 м² на срок с 01.04.2009 по 31.03.2010.

В связи с регистрацией 30.08.2010 права собственности на подвальное помещение N 170 по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49 за муниципальным образованием город Красноярск договор N А-12/09-К расторгнут с 01.09.2010 соглашением от 12.04.2011.

05.07.2011 между ООО «САЯНЫ» и Департаментом заключен договор N 11955 аренды нежилого помещения N 170 площадью 444,2 м² по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49.

01.12.2011 ООО «САЯНЫ» обратилось в Департамент с заявлением, в котором выразило намерение реализовать преимущественное право выкупа нежилого помещения N 170 площадью 444,2 м², расположенного по адресу: г. Красноярск, по ул. Щорса, 49.

Письмом от 17.01.2012 N 1284 Департамент уведомил общество об отказе в реализации преимущественного права выкупа со ссылкой на статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

ООО «САЯНЫ», полагая, что названный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с указанным заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из соответствия оспариваемого отказа Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отсутствия нарушения законных интересов заявителя.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу — удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, установлены статьей 3 названного Закона, в силу которой такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, в том числе, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее — Информационное письмо N 134) при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В пункте 6 Информационного письма N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суды двух инстанций, проанализировав представленные в материалы дела договоры аренды от 21.07.1994 N 1532 с дополнениями, от 17.10.2006 N 10129, от 01.04.2009 N А-12/09-К с дополнением от 30.03.2010, от 05.07.2011 N 11955, передаточные акты, экспликации к плану строений, расчеты арендной платы, установили, что действие договора от 17.10.2006 N 10129 аренды нежилого помещения N 170 общей площадью 444,2 м² было прекращено с 05.05.2009; в период с 01.04.2009 по 04.07.2011 ООО «САЯНЫ» владело помещением общей площадью 242,80 м² Суды признали отсутствующими доказательства фактического владения помещением площадью 444,2 м², в том числе уплаты арендных платежей в отношении указанной площади за указанный период.

На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что поскольку временное владение и (или) временное пользование ООО «САЯНЫ» недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности — нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, общей площадью 444,2 м² прерывалось на значительное время, основания для применения пункта 6 Информационного письма N 134 и признания данного промежутка в пользовании помещением площадью 444,2 м² незначительным отсутствуют, правомерен отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества этой площадью, изложенный в письме от 17.01.2012 N 1284.

Суждение суда апелляционной инстанции о ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды от 17.10.2006 N 10129 и дополнений к указанному договору от 28.08.2007 N 2, от 02.11.2007 N 3, поскольку они заключены с нарушением части 1 статьи 20 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) (далее — Закон о защите конкуренции), без предварительного согласования с антимонопольным органом и без проведения торгов, является ошибочным, поскольку из материалов дела не следует, что Департамент в установленном законом порядке признавался нарушившим требования Закона о защите конкуренции и что антимонопольным органом предпринимались предусмотренные статьей 23 указанного Закона меры по защите конкуренции.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с подпунктом 6 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган вправе обращаться в арбитражный суд с исками, заявлениями о нарушении антимонопольного законодательства, в том числе о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству, об изменении или о расторжении договоров.

Вместе с тем указанные выводы суда апелляционной инстанции не могут служить основанием к отмене постановления, поскольку не привели к принятию неправильного по существу судебного акта, учитывая установленное судами соответствие оспариваемого отказа Департамента Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в данном случае суду следовало удовлетворить заявленное требование общества в части, предоставив ему возможность реализовать преимущественное право в отношении нежилого помещения площадью 242,80 м², и, что суд должен был отразить данное обстоятельство в резолютивной части решения, был рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен обоснованно и мотивированно, как не соответствующий порядку реализации преимущественного права арендатора, предусмотренному положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Суд правильно исходил из того, что при подаче заявления в Департамент общество претендовало на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 444,2 м² и отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение помещения именно указанной площадью послужил основанием для возникновения спора между заявителем и Департаментом и обращения общества в суд, в связи с чем на основании статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Вместе с тем данное обстоятельство не лишает общества права обратиться в Департамент за реализацией преимущественного права на приобретение помещения иной площадью при наличии соответствия условиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.

Выводы судов основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.

При таких условиях Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2012 года по делу N А33-5789/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Договор аренды, Договор аренды помещения, Пользование помещением, Право выкупа, Преимущественное право, Содержание общего имущества, Срок договора, Срок договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды, Предмет договора аренды

03.04.2013, 1067 просмотров.






 
Система управления сайтом HostCMS v. 5