Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Арендодатель вправе истребовать неосвоенный арендатором земельный участок

ФАС Центрального округа в Постановлении № А35-4740/2012 от 21.03.2013 подтвердил, что арендодатель вправе потребовать прекращения договора аренды земельного участка в случае неиспользования участка в целях строительства в течение трех лет.

ФАС отметил, что по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком без возражений со стороны арендодателя, следовательно, как правомерно указал суд первой инстанции, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Земельный участок арендодателю не возвращался. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца о расторжении договора.

Нормами Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения участка предусмотрен договором.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Цель, в соответствии с которой был предоставлен в аренду земельный участок, несмотря на неоднократное продление договоров, достигнута не была. До настоящего времени никакие работы, связанные со строительством истцом не ведутся. Земельный участок не освоен, что противоречит нормам земельного законодательства. При таких обстоятельствах арендодатель вправе был отказаться от договора и потребовать возврата участка.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа

П о с т а н о в л е н и е

21.03.2013
№ А35-4740/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 20.03.2013,

Постановление изготовлено в полном объеме 21.03.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Солодовой Л. В.

судей Маненкова А. Н., Нарусова М. М.

при участии в заседании:

от истца: ООО «Объединение „Стройбизнесцентр“ представитель не явился

от ответчика:

КУИ Курской области Овчинникова К. Н. — представителя (дов. N 02.2-01-20/30 от 10.01.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Курской области в лице Комитета по управлению имуществом Курской области, г. Курск, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А35-4740/2012,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее — ООО) «Объединение „Стройбизнесцентр“ (ОГРН 1064632047996), г. Курск, обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании недействительной (ничтожной) сделки, оформленной уведомлением от 22.12.2011 N 04.1пр-01-20/12846 от Комитета по управлению имуществом Курской области об одностороннем отказе от исполнения договора от 18.06.2009 N 22836-09ю аренды земельного участка и о признании данного договора действующим.

Решением Арбитражного суда Курской области от 06.08.2012 (судья Матвеева О. А.) в удовлетворении исковых требований было отказано

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 (Мокроусова Л.М, Сухова И.Б, Ушакова И. В.) решение частично отменено. Судом признано недействительным уведомление от 22.12.2011 N 04.1 пр01-20/12846 об одностороннем отказе Комитетом по управлению имуществом Курской области от исполнения договора аренды земельного участка N 2283-09ю от 18.06.2009. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с выводом апелляционной инстанции, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда отменить, оставив в силе в отмененной части решение суда первой инстанции от 06.08.2012 г.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, кассационная коллегия считает необходимым постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного от 06.12.2012 отменить в обжалуемой части, в остальной части постановление оставить в силе, решение суда первой инстанции от 06.08.2012 оставить без изменения.

Как следует из материалов дела, 18.06.2009 на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 04.06.2009 N 01-18/1063, между КУИ Курской области (арендодатель) и ООО «Курская проектно-строительная компания» (арендатор) был заключен договор N 2283-09ю аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101046:5, общей площадью 184 000 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Дубровинского, для завершения проектирования малоэтажной жилой застройки в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору, сроком на 8 месяцев, т.е до 04.02.2010.

Земельный участок был передан арендаторам по акту приема-передачи от 18.06.2009.

Стороны согласовали размер, порядок и сроки перечисления арендных платежей (п.п. 3.1, 3.2, 3.3), распространив условия договора на период использования арендатором земельного участка с 15.04.2009 (п. 3.3 договора).

Дополнительным соглашением от 15.10.2009 в преамбулу договора, в реквизиты и в акт приема-передачи были внесены изменения, в связи с переходом прав и обязанностей арендатора по данному договору аренды к новому арендатору — ООО «Объединение „Стройбизнесцентр“.

Письмами от 14.01.2010 и 21.09.2010 ООО «Объединение „Стройбизнесцентр“ просило комитет по управлению имуществом Курской области заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды на земельный участок N 2238-09ю от 18.06.2009.

В ответе от 15.10.2010 (исх. N 10ю1пр-01-20/9513) комитет сообщил генеральному директору ООО «Объединение „Стройбизнесцентр“ об отсутствии возражений по поводу использования земельного участка.

05.05.2011 и 02.12.2011 общество вновь обращалось с требованием о продлении срока действия договора аренды N 2238-09ю от 18.06.2009.

Письмом от 22.12.2011 (исх. N 04.1пр-01-20/12846) Комитет по управлению имуществом Курской области уведомил ООО «Объединение „Стройбизнесцентр“ о прекращении вышеуказанного договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, в связи с ненадлежащим исполнением обществом своих обязательств по освоению земельного участка и имеющейся задолженностью по арендной плате.

Ссылаясь на то, что уведомление КУИ Курской области N 04.1.пр-01-20/12846 от 22.12.2011 является ничтожной сделкой и нарушает права общества, как арендатора земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что уведомление от 22.12.2011 (исх. N 04.1.пр-01-20/12846) не является сделкой, а носит информационный характер, и в соответствии с пп. 8 п. 1. ст. 8 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

Апелляционная инстанция признав данное уведомление сделкой, которая направлена на прекращение прав истца по договору аренды, признала его недействительным.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции и считает, что суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Курска N 1646 от 30.06.2004 земельный участок, площадью 184 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Дубровинского, был предоставлен в аренду на 364 дня ООО «Курская проектно-строительная компания» под проектирования малоэтажной жилой застройки. При этом, за этот период времени, арендатору необходимо было выполнить определенные действия, в том числе выполнить работы по дренированию территории в полном объеме, а также согласовать выполненный проект в установленном порядке.

По истечении его срока действия, договор аренды указанного земельного участка с ООО «Курская проектно-строительная компания» (бывший арендатор) перезаключался на новый срок неоднократно, вплоть до 2009 года.

Последний договор N 2283-09ю для завершения проектирования был заключен с обществом 18.06.2009 сроком действия до 04.02.2010.

14.09.2009 по Соглашению N 1 ООО «Курская проектно-строительная компания» передала права и обязанности арендатора спорного земельного участка ООО „Объединение «Стройбизнесцентр“.

В связи с переходом прав и обязанностей арендатора к другому лицу, 15.10.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и новым арендатором подписано дополнительное соглашение к договору N 2283 от 18.06.2009 о замене арендатора. Иные условия договора аренды не изменялись.

По истечении срока действия договора аренды (04.02.2010) арендатор продолжал пользоваться земельным участком без возражений со стороны арендодателя, следовательно, как правомерно указал суд первой инстанции, договор аренды от 18.06.2009 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Земельный участок арендодателю не возвращался.

При этом, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца о расторжении договора.

В данном случае, по мнению кассационной инстанции, комитет по управлению имуществом Курской области воспользовался своим правом и письмом от 22.12.2011 уведомил истца о прекращении договора аренды N 2238-09ю от 18.06.2009. Уведомление ООО «Объединение „Стройбизнесцентр“ получено 10.01.2012, что подтверждается почтовым уведомлением, следовательно, договор прекратил свое действие 10.04.2012.

Кроме того, ст. 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Как следует из материалов настоящего дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду для проектирования малоэтажной жилой застройки впервые по договору N 70536ю от 29.10.2004, сроком действия до 29.06.2005.

По истечении срока действия этого договора, с арендатором продолжали заключаться договоры аренды на спорный земельный участок для проектирования малоэтажной жилой застройки.

Бывшим арендатором (ООО «Курская проектно-строительная компания) до момента передачи им прав на данный земельный участок новому арендатору (истцу по делу) условия договора выполнены не были.

По соглашению N 1 от 14.09.2009 ООО «Объединение „Стройбизнесцентр“ приобретая права арендатора по договору N 2238-09ю от 18.06.2009 должен был знать, что срок его действия заканчивается 04.02.2010, и именно до этого времени необходимо выполнить, предусмотренные договором условия. Однако только 21.04.2011 план малоэтажной застройки был согласован с главным архитектором города.

При таких обстоятельствах следует признать, что цель, в соответствии с которой был предоставлен в аренду земельный участок, несмотря на неоднократное продление договоров, достигнута не была. До настоящего времени никакие работы, связанные со строительством истцом не ведутся, т.е с 2004 года земельный участок не освоен, что противоречит нормам земельного законодательства, в частности ст. 46 Земельного кодекса РФ.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, кассационная коллегия считает, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 2, 288 ч. 1, 2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А35-4740/2012 в части признания недействительным уведомления от 22.12.2011 N 04.1 пр-01-20/12846 от Комитета по управлению имуществом Курской области об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 2283-09ю от 18.06.2009 отменить.

Решение Арбитражного суда Курской области от 06.08.2012 в полном объеме и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А35-4740/2012 в части отказа в удовлетворении иска о признании действующим договора от 18.06.2009 N 22836-09ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Акт приема-передачи, Договор аренды, Дополнительное соглашение, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Продление договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды, Продление договора

20.04.2013, 1229 просмотров.






 
Система управления сайтом HostCMS v. 5