Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Отсутствие акта приема-передачи имущества

Определение ВАС РФ от 20.11.2012 N ВАС-11906/12 по делу N А56-4194/2011 Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу об обязании освободить нежилое помещение и взыскании расходов по коммунальным платежам. Решение: Дело передано в Президиум ВАС РФ, поскольку отсутствие акта приема-передачи имущества не препятствует суду в применении срока исковой давности по требованию о его возврате; судом не учтено, что факт нахождения нежилого помещения во владении общества сторонами не оспаривался, подтвержден документально и презюмируется исходя из характера заявленного администрацией требования.



ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 ноября 2012 г. N ВАС-11906/12


Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Центр правового обслуживания» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2011 по делу N А56-4194/2011, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.06.2012 по тому же делу.
Суд
установил:

Администрация муниципального образования „Муниципальный округ Лиговка-Ямская“ (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью „Центр правового обслуживания“ (далее — общество) об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 65,3 кв. метра, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 44, лит. Б, помещение 21-Н (далее — нежилое помещение), и взыскании с общества 53 559 рублей 34 копеек расходов по коммунальным платежам.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены муниципальный Совет муниципального образования „Муниципальный округ Лиговка-Ямская“ (далее — муниципальный совет), Кулагина А. А., Игнатьева С. А.
Общество предъявило администрации встречный иск о нечинении препятствий в осуществлении деятельности в арендуемом нежилом помещении.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012, иск администрации удовлетворен в части обязания общества освободить нежилое помещение, в остальной части иска администрации отказано.
В удовлетворении встречных исковых требований обществу отказано.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 19.06.2012 решение суда первой инстанции от 19.09.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 16.03.2012 оставил без изменения.
В обоснование требования о возврате нежилого помещения администрация первоначально ссылалась на прекращение договора аренды от 17.04.2006, а затем на его ничтожность, основываясь соответственно на положениях статей 622 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс).
Общество полагало, что действие договора аренды от 17.04.2006 не прекращено и заявило об истечении срока исковой давности на истребование имущества в связи с недействительностью договора.
Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 17.04.2006 в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожной сделкой, поскольку он заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом — муниципальным советом, а не администрацией, наделенной правом распоряжаться муниципальным имуществом.
Квалифицировав заявленный администрацией иск как виндикационный, суд первой инстанции удовлетворил его на основании статьи 301 Гражданского кодекса ввиду отсутствия у общества правовых оснований для пользования нежилым помещением.
Заявление общества о пропуске срока исковой давности суд отклонил, сославшись на отсутствие доказательств передачи обществу нежилого помещения во исполнение договора аренды от 17.04.2006 по акту приема-передачи.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с аргументацией и правовыми выводами суда первой инстанции.
Между тем судами всех инстанций не учтено следующее.
1. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ (далее — постановление Пленумов N 10/22), если суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, то он должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Приведенный пункт указывает на то, что выбор норм права судом не является произвольным, он зависит от установленного судом характера отношений.
На данное обстоятельство обращено внимание и в пункте 34 постановления Пленумов 10/22, в соответствии с которым спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса
По настоящему делу суды не учли указанные разъяснения и рассмотрели заявленное администрацией требование, одновременно применив нормы и о виндикации, и о последствиях недействительной сделки.
2. Следуя разъяснениям постановления Пленумов N 10/22, суды должны были проверить наличие между сторонами соответствующих закону договорных отношений и могли рассмотреть заявленное администрацией требование как виндикационное лишь при отсутствии или недействительности договорного обязательства.
Обосновывая вывод о ничтожности договор аренды, суды сослались на то, что он заключен неуполномоченным органом муниципального образования — его муниципальным советом, то есть представительным органом, вместо администрации, которая является подотчетным муниципальному совету исполнительно-распорядительным органом.
Как разъяснено в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 „О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации“ в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции, такая сделка признается ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса. Статья 183 Гражданского кодекса к данным правоотношениям не применяется.
Однако, по мнению коллегии судей, вопрос о превышении компетенции в данном случае не является бесспорным.
В силу статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ „Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации“ в структуре всех органов местного самоуправления обязательно наличие представительного органа муниципального образования, главы муниципального образования и местной администрации (исполнительно-распорядительного органа), полномочия которых определяются уставом муниципального образования.
По уставу муниципального образования „Муниципальный округ «Лиговка-Ямская“ его высшим должностным лицом является глава муниципального образования, и он же в качестве председателя возглавляет представительный орган — муниципальный совет, в свою очередь, назначающий на должность главу местной администрации (т. 4, л. 78 — 106).
Согласно упомянутому уставу в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности, муниципальный совет определяет порядок управления и распоряжения, а администрация — управляет, обеспечивает содержание и использование (пункт 5 статьи 23, пункты 4 и 5 статьи 33). Таким образом, из устава не следует наделение администрации полномочиями по распоряжению и очевидность для третьих лиц того, что эти полномочия подразумеваются под отсутствующими в гражданском законодательстве терминами „управление“ и „обеспечение использования“.
Договор аренды нежилого помещения от 17.04.2006 был подписан от имени муниципального образования представителем по доверенности от 12.04.2006 N 10, выданной К.И. Ковалевым как председателем муниципального совета и высшим должностным лицом — главой муниципального образования (т. 3, л. 23).
Следовательно, этот договор был заключен непосредственно тем вышестоящим органом публичного образования, от указаний которого зависит и чьи решения обязана выполнять администрация как подчиненный орган.
Возможность превышения компетенции органом муниципального образования, обладающим высшей компетенцией среди всех его органов, суды не обсуждали.
Действие договора аренды нежилого помещения от 17.04.2006, первоначально заключенного на 11 месяцев, неоднократно продлевалось на тот же срок (пункт 7.3 договора аренды). Муниципальное образование несколько лет исправно получало от общества арендную плату и отказалось от договора аренды письмом от 30.10.2009 N 755 за подписью того же главы муниципального образования на бланке муниципального совета (т. 1, л. 17).
Суды не исследовали вопрос о том, свидетельствует ли совокупность указанных обстоятельств о заключении спорного договора аренды надлежащим органом муниципального образования, действовавшим без превышения компетенции.
3. Коллегия судей также полагает, что независимо от решения вопроса о действительности договора аренды нежилого помещения, требование администрации об освобождении этого помещения не могло бытьАренда квалифицировано судом в качестве виндикационного и рассмотрено на основании статьи 301 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 215 Гражданского кодекса имущество, являющееся муниципальной собственностью, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию, от имени которого права собственника осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления.
В данном случае предъявившая иск администрация и заключивший договор аренды от 17.04.2006 муниципальный совет являются органами одного муниципального образования и представляют одного собственника.
Согласно свидетельству от 13.09.2005 серии 78-АА N 421376 нежилое помещение в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса зарегистрировано на праве собственности непосредственно за муниципальным образованием как субъектом гражданского права (т. 1, л. 16).
Следовательно, заключая договор аренды от 17.04.2006 в отношении муниципального имущества, муниципальный совет мог действовать только от имени собственника, то есть самого муниципального образования.
Таким образом, нежилое помещение в любом случае приобретено обществом в аренду у собственника, который сам является стороной соответствующей сделки независимо от ее действительности.
По мнению коллегии судей, имущество, переданное в аренду от имени публичного собственника одним из его органов, не может быть истребовано другим органом того же публичного собственника по правилам о виндикации со ссылкой на отсутствие полномочий у органа, заключившего сделку.
4. Требование об освобождения нежилого помещения направлено на его изъятие у лица, которое этим помещением фактически владеет, и возврат фактического владения собственнику. Заявление об истечении срока исковой давности может быть противопоставлено требованию о возврате имущества, заявленному по любому основанию (договорному, реституционному, виндикационному), однако начало течения срока исковой давности подлежит определению судом исходя из различных правил.
По иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяются общие правила Гражданского кодекса об исчислении срока исковой давности с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то есть выбытии из его владения истребуемого имущества (статьи 196, 200 Гражданского кодекса).
По искам о применении последствий недействительности сделки в силу специальных правил срок исковой давности начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки (статьи 181, 197 Гражданского кодекса).
По искам о возврате имущества, переданного во исполнение обязательств по договору, действуют общие правила исковой давности о начале течения срока с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В свою очередь, этот момент определяется видом договора и содержанием его условий, не противоречащих императивным требованиям закона.
Однако в настоящем случае суды, удовлетворяя иск администрации как виндикационный, необоснованно руководствовались положениями статьи 181 Гражданского кодекса о сроке исковой давности, исчисляемом с момента начала исполнения сделки по требованию о применении последствий ее недействительности.
При этом, отклоняя заявление общества о пропуске срока исковой давности, суды сослались на отсутствие доказательств исполнения договора аренды от 17.04.2006 посредством передачи нежилого помещения обществу в пользование по акту приема-передачи.
Данный вывод не отвечает положениям статьи 224 Гражданского кодекса о том, что вещь считается переданной приобретателю с момента фактического поступления в его владение, а если к моменту заключения договора она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с момента заключения договора.
Само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не препятствует суду в применении срока исковой давности по требованию о его возврате, поскольку фактическая передача имущества может подтверждаться иными доказательствами.
Судами также не учтено, что при рассмотрении настоящего дела факт нахождения нежилого помещения во владении общества сторонами не оспаривался, подтвержден документально и презюмируется исходя из характера заявленного администрацией требования.
Суды не исследовали документы и доводы общества о передаче ему администрацией нежилого помещения еще до заключения договора аренды от 17.04.2006 по акту приема-передачи, оформленному после подписания 01.01.2005 предварительного договора аренды того же помещения (т. 3, л. 15 — 18). Не учтено судами и то, что данное обстоятельство установлено судебными актами по ранее рассмотренному делу N А56-91944/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Между тем, по настоящему делу именно от квалификации спорного правоотношения (виндикационное, договорное, реституционное) зависит начало исчисления срока исковой давности и его возможное истечение к моменту обращения администрации с иском в суд 27.01.2011.
5. Передавая настоящее дело в Президиум для пересмотра в порядке надзора судебных актов, судебная коллегия учитывает, что общество, считая себя надлежащим арендатором, пыталось реализовать право на преимущественный выкуп арендуемого им помещения. В указанных целях оно 29.06.2009 обратилось к муниципальному образованию с соответствующим заявлением, но получило отказ со ссылкой на включение 13.07.2009 арендуемого им нежилого помещения в перечень имущества, не подлежащего приватизации на основании части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ „О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“. Заявление общества об оспаривании действий и бездействия администрации в реализации права преимущественного выкупа рассмотрено и отклонено Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-58193/2010. В передаче упомянутого дела в Президиум для пересмотра судебных актов в порядке надзора обществу было отказано определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N ВАС-17672/11 со ссылкой на возможность их пересмотра по новым обстоятельствам исходя из правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 по делу N 9646/11. Впоследствии по заявлению общества решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2010 по делу N А56-58193/2010 отменено решением того же суда от 18.07.2012, но спор по существу заявленных требований до настоящего времени не рассмотрен.
Поскольку арендатор по недействительному договору аренды не может приобрести право преимущественного выкупа занимаемого им помещения, коллегия судей считает оба дела взаимосвязанными и полагает необходимым передать настоящее дело в Президиум.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А56-4194/2011 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для пересмотра в порядке надзора решения от 19.09.2011, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.06.2012.
2. Предложить участвующим в деле лицам представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 25.12.2012.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Договор аренды, Договор аренды помещения, Изъятие имущества, Ничтожность договора аренды, Ничтожность сделки, Передача помещения в аренду, Пользование помещением, Порядок аренды помещения, Право выкупа, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Срок исковой давности

07.06.2013, 1259 просмотров.






 
Система управления сайтом HostCMS v. 5