Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

Переход прав на имущество не прекращает арендные отношения

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-8568/2013 от 03.02.2014 пояснил, что переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.

ФАС указал, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Нормы Земельного кодекса не предусматривают такого основания прекращения договора аренды земельного участка, как переход права собственности на находящееся в аренде имущество.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

П о с т а н о в л е н и е

03.02.2014
№ А32-8568/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В. А., судей Епифанова В. Е. и Назаренко И. П., при участии в судебном заседании от заявителя — открытого акционерного общества «Племзавод „Урожай“ (ИНН 2334001487, ОГРН 1022303977211) — Степаняна М. Е. (доверенность от 14.01.2014), от органа, осуществляющего публичные полномочия, — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) — Крыловой В. В. (доверенность от 26.12.2013), от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Игнатенко П. П., Игнатенко Е. А., Губенко А. А. — Алимова С. Г. (доверенности от 05.04.2011, 05.04.2011 и 12.04.2011), в отсутствие представителя органа, осуществляющего публичные полномочия, — Каневского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 (судьи Сурмалян Г. А., Соловьева М. В., Сулименко О. А.) по делу N А32-8568/2013, установил следующее.

Открытое акционерное общество «Племзавод „Урожай“ (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Каневскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее — отдел) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее — управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр) записей о государственной регистрации обременения (в виде аренды) прав собственников выделяемых в счет земельных долей земельных участков, об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов общества путем понуждения управления к внесению соответствующих регистрационных записей в реестр (с учетом изменения предмета первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее — Кодекс).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Игнатенко Павел Павлович, Игнатенко Елена Артемьевна, Губенко Анна Анатольевна (далее — Игнатенко П. П., Игнатенко Е. А., Губенко А. А., физические лица).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2013 (судья Гречко О. А.) в удовлетворении требований общества отказано. Судебный акт мотивирован недопустимостью рассмотрения возникшего между обществом и физическими лицами спора о праве в порядке административного производства. Производство по делу в части требований, предъявленных к отделу, прекращено ввиду неподведомственности дела в соответствующей части арбитражному суду.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2013 отменено, заявленные требования удовлетворены. Апелляционный суд указал на отсутствие между обществом и физическими лицами спора о праве собственности на выделенные в счет земельных долей земельные участки, сохранение прав общества как арендатора этих участков, противоправность бездействия управления.

Управление обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. В кассационной жалобе заявитель настаивает на том, что в момент государственной регистрации права собственности физических лиц на выделяемые в счет земельных долей земельные участки у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в такой регистрации, обременение (в виде аренды) права собственности на выделенные в счет земельных долей земельные участки могло быть зарегистрировано только на основании соответствующих заявлений, в установленном порядке поданных в регистрирующий орган, а также новых договоров аренды, доказательства заключения которых регистрирующему органу не представлены, правила ведения реестра устанавливают лишь перечень документов, на основании которых регистрируется обременение права собственности на земельные участки, но императивно не предписывают внесение в реестр таких сведений в случае выделения земельных участков в счет земельных долей. Управление также считает некорректной ссылку апелляционного суда на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающиеся применения норм об ипотеке.

Физические лица, поддержав доводы кассационной жалобы, указывают на нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального права, выразившихся в принятии изменения предмета заявленных требований без соответствующего письменного ходатайства общества, своевременно заявленного при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела видно и судами установлено, что по заключенному с собственниками земельных долей договору от 01.01.2007 правопредшественнику общества передан в аренду на 10 лет земельный участок площадью 112 312 400 кв. м с кадастровым номером 23:11:0000000:0075, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Новоминский сельский округ, в границах плана ЗАО «Племзавод „Урожай“, отделения N 1 — N 2, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (далее — договор аренды, исходный земельный участок). Договор аренды зарегистрирован в реестре 13.04.2007 под номером 23-23-27/012/2007-068.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:11:0203000:345, 23:11:0203000:346, 23:11:0203000:347 площадью по 52 300 кв. м каждый образованы в результате выдела в счет земельных долей из исходного земельного участка (далее — вновь образованные земельные участки). В реестре 28.12.2012 зарегистрированы права собственности физических лиц на вновь образованные земельные участки без обременения правом аренды в пользу общества, в том числе право собственности Игнатенко П. П. на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0203000:345, запись регистрации N 23-23-27/035/2012-737, Губенко А. А. — земельный участок с кадастровым номером 23:11:0203000:346, запись регистрации N 23-23-27/043/2012-339, Игнатенко Е. А. — земельный участок с кадастровым номером 23:11:0203000:347, запись регистрации N 23-23-27/035/2012-738.

Считая незаконными бездействие управления, выразившееся в невнесении записи об обременении права собственности физических лиц на вновь образованные земельные участки правом аренды общества на основании договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановления Пленумов N 6/8) для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действии (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 23.04.2013 г. N 608-О отметил, что, если лицо полагает, что органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то оно в соответствии со статьей 4, частью 1 статьи 198 Кодекса вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса. В то же время зарегистрированное право на недвижимое имущество, не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В таком случае восстановление регистрационной записи об обременении права на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права. Аналогичное разъяснение содержится в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.

Статья 46 Земельного кодекса также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.

В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) предоставление земельных участок в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом. Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ).

Пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции части участников долевой собственности, выразивших на общем собрании несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка, предоставлено право на выдел земельного участка или земельных участков в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распоряжение выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ дополнен указанием на то, что при выражении частью участников долевой собственности, на общем собрании несогласия с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что физические лица выражали свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка до его заключения, в связи с чем апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о сохранении обременения в виде аренды в пользу общества в силу закона и допущенном управлением незаконном бездействии, выразившемся в невнесении соответствующих записей в реестр.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, также не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.

Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод управления о том, что внесение записи об обременении земельного участка договором аренды возможно только на основании заявления заинтересованных лиц.

Пунктом 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) установлено, что в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Руководствуясь пунктом 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, регистрирующий орган в отсутствие сведений о прекращении в установленном порядке договора аренды должен был перенести актуальные записи специальных частей подраздела III реестра об исходном земельном участке (в том числе записи об аренде и о сделке, на основании которой возникло обременение прав (о договоре аренды), в специальные части подраздела III разделов реестра, открытых на вновь образованные земельные участки.

Применив разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 10 постановления от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», согласно которым ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при выделе из земельного участка, а внесение в реестр записей об обременении каждого из образованных земельных участков осуществляется регистратором без представления отдельного заявления, апелляционный суд пришел к соответствующему установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам выводу о допущенном управлением незаконном бездействии, приведшем к нарушению прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности.

В результате ознакомления с аудиопротоколом судебного заседания суда первой инстанции от 20.06.2013 кассационный суд установил, что предмет заявленных требований с учетом его изменения обществом в судебном заседании суда первой инстанции определен апелляционным судом правильно.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 по делу N А32-8568/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Договор аренды, Дополнительное соглашение, Заключение договора, Заключение договора аренды, Залог, Предоставление недвижимости в аренду, Преимущественное право, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Регистрация договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды, Предмет договора аренды

13.02.2014, 835 просмотров.






 
Система управления сайтом HostCMS v. 5