Лучшие Адвокаты Москвы
Аренда недвижимости. Юрист по аренде.
 
   
 

О признании договора найма жилого помещения прекратившим действие

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2014 г. N 33-566/2014


Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда рассмотрела в открытом судебном заседании 04 февраля 2014 года апелляционную жалобу М. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2013 года по делу N 2-1602/13 по иску М. к С.С., С.Т., С.А. о признании договора аренды прекратившим действие и выселении и встречному исковому заявлению С.С., С.Т. и С.А. к М. о признании права постоянного пользования жилым помещением, Заслушав доклад судьи, объяснения С.А., С.С., С.Т. и их представителя П. возражавших против отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия

Установила:

М. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С.С., С.Т., С.А. о признании договора аренды, заключенного между АОЗТ <…> и С.С. от <дата> прекратившим действие и выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Свои требования истица мотивировала тем, что <дата> на основании договора купли-продажи от <дата> истец стала собственником квартиры по адресу: <адрес>. <дата> указанная квартира была передана С.С. в аренду на основании договора, заключенного с АОЗТ <…>, согласно п. 2 указанного договора аренды С.С. заселился с членами своей семьи в указанную квартиру, в соответствии с п. 4 договора аренды срок аренды составляет 5 лет, то есть до <дата>. Условием продления договора являлось условие работы С.С. в АОЗТ <…> с правом выкупа квартиры, однако, <дата> С.С. был уволен из АОЗТ <…> по собственному желанию. Кроме того, по истечении срока аренды <дата> соглашения о продлении договора между арендатором и арендодателем не заключалось. Учитывая, что арендодателем в адрес С.С. не направлялось, а С.С. не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на 5 лет и прекратил свое действие <дата>. Ответчики были обязаны освободить квартиру не позднее <дата>, однако, до настоящего времени занимают спорную квартиру. <дата> истец направила ответчикам уведомление об освобожден в связи с истечением срока аренды, в связи с чем и в соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчики подлежат выселению из спорной квартиры.о признании договора аренды
С.С., С.Т. и С.А. обратились со встречным иском к М. о признании за ними права постоянного бессрочного пользования квартирой по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных встречных исковых требований ответчики указали, что АОЗТ <…> заключило со С.С. договор аренды указанной квартиры, данный договор ответчики считают не гражданско-правовым договором, а направленным на удовлетворение их жилищных потребностей, поскольку их семья является нуждающейся в улучшении жилищных условий, ответчики считают, что спорная квартира была им предоставлена как жилое помещение в улучшение жилищных условий для постоянного пользования.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2013 года как первоначальные исковые требования М. так и встречные исковые требования С.С., С.Т. и С.А. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных ею требований отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.

С.С., С.Т. и С.А. решение суда не обжалуют.
Поскольку в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований решение суда сторонами по делу не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не являются предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы М. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции М. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представила. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Спорным жилым помещением по настоящему делу является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, указанная квартира АОЗТ <…> была предоставлена на основании договора аренды от <дата>, оформленного в письменной форме, С.С. и членам его семьи для проживания на период его работы в указанной организации.
В соответствии с условиями данного договора срок аренды составляет пять лет, действие договора может быть продлено при условии продолжения работы в АОЗТ <…> с правом выкупа квартиры после двадцатилетнего срока непрерывной работы (пункт 4).
Приказом N <…> С.С. был уволен из АОЗТ <…> с <дата> по собственному желанию.
<дата> АОЗТ <…> продало М. спорную квартиру.
Право собственности истицы на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> (свидетельство о государственной регистрации серии N <…>).

Согласно справке по форме 9 в настоящее время в спорной квартире зарегистрированы и проживают С.С., С.Т.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Исходя из указанной нормы права, при переходе права собственности на спорную квартиру от АОЗТ <…> к М. действие договора найма в отношении данного жилого помещения, заключенного АОЗТ <…> с С.С. не прекратилось.
Согласно ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, исходя из анализа приведенных положений закона, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Учитывая вышеназванные положения закона, а также то обстоятельство, что в материалы дела не представлены доказательства предупреждения ответчиков об отказе в продлении договора найма жилого процедуры прекращения договора наймапомещения за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, он считается трижды пролонгированным на срок до <дата>, <дата>, <дата>.
При указанных обстоятельствах на момент разрешения спора заключенный с ответчиком договор найма от <дата> нельзя было признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока его действия, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок вплоть до <дата>, который к моменту разрешения спора судом первой инстанции не истек, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчики занимают спорную квартиру на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, оснований для выселения ответчиков из спорного жилого помещения по доводам иска не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что, разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований М., суд первой инстанции принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, постановил решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что неоднократность продления договора аренды на основании ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку указанная норма права не устанавливает сколько раз стороны договора найма имеют право пролонгировать договор, а закрепляет обстоятельства, при которых данная пролонгация договора возможна.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.
Оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения решения суда не имеется, решение суда является законным и обоснованным.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу М. — без удовлетворения.


Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:
  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате ст. ст. 309, 614 ГК и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.
Первый Столичный Юридический Центр.
Наш e-mail: 6494149@bk.ru
Наши телефоны:
1. 8 985 763-90-66
2. 8 495 776-13-39
3. 8 985 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Договор аренды, Договор аренды помещения, Заключение договора, Заключение договора аренды, Пользование помещением, Право выкупа, Преимущественное право, Продление договора аренды, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Срок договора, Срок договора аренды, Продление договора

06.05.2014, 762 просмотра.






 
Система управления сайтом HostCMS v. 5