Пленум Высшего Арбитражного Суда принял постановление, посвященное вопросам практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды. В документе разъясняются неясные аспекты аренды и последующего выкупа государственного и муниципального имущества.
В постановлении ВАС устанавливается, что договор аренды, заключение которого возможно только после проведения торгов, не может быть заключен на новый срок без проведения торгов. В то же время договор может быть возобновлен на неопределенный срок в том случае, если он был заключен до вступления в силу закона, который называет торги обязательным условием для заключения такого договора.
Несколько пунктов постановления посвящены преимущественному праву на заключение договора аренды.
Арендатор, заслуживший право на заключение договора аренды надлежащим исполнением обязанностей по договору, может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах новому договору аренды этого имущества, даже если в торгах он не участвовал. Если его требование будет удовлетворено, то такое судебное решение будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
До заключения договора аренды с победителем торгов арендодатель может предложить арендатору, имеющему преимущественное право аренды возобновить отношения. Если арендатор откажется, а впоследствии передумает и обратится в суд, то ему будет отказано в судебной защите на основании ст. 10 ГК РФ. Если договор все же будет заключен с обладателем преимущественного права, а не с победителем торгов, то уплаченный последним задаток возвращается. При этом, если в извещении о торгах не сообщалось о существовании потенциального арендатора с преимущественным правом, победитель торгов, которому предпочли прежнего арендатора, может требовать возмещения убытков. Отсутствие такой информации не делает торги недействительными.
В постановлении также даются разъяснения о случаях выкупа арендованного имущества: в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, а арендатор владеет вещью на основании этого договора. С момента заключения договора на нем же лежит риск случайной гибели вещи. При заключении договора купли-продажи обязательство по внесению арендной платы прекращается на будущие периоды, но если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, то арендные отношения считаются не прекращавшимися. Однако, отмечает ВАС, стороны своим соглашением могут установить иной момент прекращения выплаты арендной платы. В случае с землей бывший арендатор продолжает платить арендную плату до государственной регистрации перехода права собственности.
источник: pravo.ru
