На сегодняшний день рынок аренды жилья в России растет, но количество вопросов, связанных с правовым сопровождением сделок не уменьшается. Максим Бородыня, директор по продажам агентства "Тубар-недвижимость", расскажет о договоре аренды: какие пункты для него обязательны и на что стоит обратить внимание.

Является ли основанием для отказа в преимущественном праве приобретения арендованного имущества непредставление документов, подтверждающих статус субъекта малого и среднего предпринимательства, одновременно с заявлением о выкупе имущества?

Истцом не доказаны необходимая для применения ст. ст. 15, 393 ГК РФ причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцу убытков и их размер. В удовлетворении иска об устранении препятствий в пользовании объектом аренды и взыскании убытков в связи с допущенными препятствиями в пользовании объектом аренды отказано правомерно.

Спорные правоотношения возникли у сторон в связи с неисполнением ответчиком договора от 5.06.2002 N 095/170, согласно которому он получил авиадвигатель на безвозмездной основе. Ссылка ответчика на то, что данный договор является договором аренды противоречит статье 608 ГК РФ, согласно которой имущество может быть сдано в аренду за плату.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальность на протяжении всей истории права. В настоящее время появляется необходимость создавать новый режим регулирования взаимоотношений между государством и частным сектором, построенный на наиболее рациональном и экономически выгодном управлении государственной собственностью в рамках договорных отношений, который позволяет достичь баланса между интересами государства и частного собственника.

Одним из наиболее актуальных и требующих правовой регламентации вопросов в сфере аренды нежилых помещений является определение прав и обязанностей владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в отношении использования инфраструктуры здания, а также его элементов, относящихся к общей собственности собственников помещений.

Преимущественные права достаточно широко распространены в гражданском законодательстве. "Закон наделяет правом преимущественной покупки сособственников в общей собственности (ст. 250 ГК РФ), участников общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 93 ГК РФ), акционеров закрытого акционерного общества (п. 2 ст. 97 ГК РФ), вкладчиков товарищества на вере (п. 4 ст. 85 ГК РФ), членов производственного кооператива (п. 3 ст. 111 ГК РФ).

С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Гражданским кодексом РФ определен порядок распределения обязанностей по содержанию арендованного имущества между сторонами договора аренды. Пунктами 1 и 2 ст. 616 ГК РФ определено, что нормы, установленные в ГК РФ, будут применяться в тех случаях, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Статьей 662 ГК РФ установлено, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В то же время арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.